2010年3月7日 星期日
[news]防堵房市泡沫 亞洲出手
經濟日報╱編譯賴美君／綜合外電】
2010.03.04 08:54 am
亞洲正全力擺脫金融危機，但也擔心會發生美國式的房市泡沫，現正全力防堵，包括新加坡、中國、澳洲、印度與越南都已採取行動。
亞洲各國政府擔心房市過熱會過度哄抬房價，連帶拖垮大舉放貸的銀行與舉債買屋的民眾。新加坡上個月實施防止房市過熱的新政策，對購屋一年內就轉手的賣家加收印花稅，也將購屋貸款的上限從房價的90%降為80%。新加坡總理李顯龍說：「防堵泡沫發生，要比坐視情況惡化、被迫採極端手段來的好。」
新加坡是1997年至1998年爆發金融危機的亞洲國家之一。當時亞洲金融危機在房市崩盤後爆發，各地充斥未完工殘破景象，不少銀行也命在旦夕。
據法新社報導，低利率、強勁需求與投機心態造成今日許多亞洲城市房價飆高，甚至超越2007年的顛峰價格。
仲量聯行（Jones Lang Lasalle）東南亞區域研究部主管蔡炎亮指出，中國、香港與新加坡等地的資產泡沫風險極高，若銀行與投資機構過度暴險在房地產時，房市泡沫將使經濟成長脫軌。
據統計，中國70個大城市的1月房價已創21個月來新高，香港部分毫宅也漲回1997年的高峰價。去年10月恒基兆業地產在香港推出的複合式豪宅，就以每平方英尺8.8萬港幣的高價（1.13萬美元）創下世界紀錄。
中國政府已縮緊借貸，要求二度購屋的民眾先支付至少40%的頭期款，同時也調高他們的房貸利息。香港政府將在4月調高房市交易在2,000萬港幣（260萬美元）以上的印花稅，從3.75%增至4.25%。
澳洲央行2日也提到房價「強勁回漲」是升息的因素之一。2009年雪梨中等價位的房價較前年上漲12.1%，墨爾本更大漲18.5%，觀察家認為房價仍持續看漲。
信評機構標準普爾提出警告，亞洲政府若為了刺激國內經濟需求，而將利率維持「太低太久」，可能冒上製造資產泡沫與高通膨率的風險。
由於經濟成長恐加速通膨並提高資產泡沫的風險，中國、印度與越南已採貨幣緊縮政策。標準普爾預測，資產價格飆高已成隱憂的南韓、香港與新加坡也將收緊銀根。
2010.03.04 08:54 am
亞洲正全力擺脫金融危機，但也擔心會發生美國式的房市泡沫，現正全力防堵，包括新加坡、中國、澳洲、印度與越南都已採取行動。
亞洲各國政府擔心房市過熱會過度哄抬房價，連帶拖垮大舉放貸的銀行與舉債買屋的民眾。新加坡上個月實施防止房市過熱的新政策，對購屋一年內就轉手的賣家加收印花稅，也將購屋貸款的上限從房價的90%降為80%。新加坡總理李顯龍說：「防堵泡沫發生，要比坐視情況惡化、被迫採極端手段來的好。」
新加坡是1997年至1998年爆發金融危機的亞洲國家之一。當時亞洲金融危機在房市崩盤後爆發，各地充斥未完工殘破景象，不少銀行也命在旦夕。
據法新社報導，低利率、強勁需求與投機心態造成今日許多亞洲城市房價飆高，甚至超越2007年的顛峰價格。
仲量聯行（Jones Lang Lasalle）東南亞區域研究部主管蔡炎亮指出，中國、香港與新加坡等地的資產泡沫風險極高，若銀行與投資機構過度暴險在房地產時，房市泡沫將使經濟成長脫軌。
據統計，中國70個大城市的1月房價已創21個月來新高，香港部分毫宅也漲回1997年的高峰價。去年10月恒基兆業地產在香港推出的複合式豪宅，就以每平方英尺8.8萬港幣的高價（1.13萬美元）創下世界紀錄。
中國政府已縮緊借貸，要求二度購屋的民眾先支付至少40%的頭期款，同時也調高他們的房貸利息。香港政府將在4月調高房市交易在2,000萬港幣（260萬美元）以上的印花稅，從3.75%增至4.25%。
澳洲央行2日也提到房價「強勁回漲」是升息的因素之一。2009年雪梨中等價位的房價較前年上漲12.1%，墨爾本更大漲18.5%，觀察家認為房價仍持續看漲。
信評機構標準普爾提出警告，亞洲政府若為了刺激國內經濟需求，而將利率維持「太低太久」，可能冒上製造資產泡沫與高通膨率的風險。
由於經濟成長恐加速通膨並提高資產泡沫的風險，中國、印度與越南已採貨幣緊縮政策。標準普爾預測，資產價格飆高已成隱憂的南韓、香港與新加坡也將收緊銀根。
今年房市高風險不可避免
「今年房市高風險不可避免」（陳鳳如報導）
根據信義房屋最新發佈的2009年第四季房價指數，除了高雄地區，包括台北市、台北縣和台中地區，去年房價指數都呈現向上突破的走勢，其中，台北市房價指數還比前年同期上漲超過兩成。
都會區房價上漲，政府也看到了，因此，台北市首先表示要課徵豪宅稅，其他縣市也將陸續跟進。不過，課豪宅稅能否抑制房價上漲，房仲業者和建商都持保留態度，認為對金字塔頂端的客層來說沒有太大影響。遠雄集團副總蔡宗易說，「應該是很短期的，只是一個信心的問題，你說有錢人會說這一點點稅率嗎？其實不會，相對的是，有錢人在乎你政府對這件事情的看法，如果政府還是很強烈要求說，對高價位的房子採取比較排擠的態度的話，有錢人比較不敢來台灣，這是我們的看法。」
不過，根據住展雜誌調查發現，近來建商對未來景氣看法不一。住展房屋網總監陳韻如表示，多數建商雖然都看好今年第二季房市應該還是傳統旺季，因此，將推案時間從第一季的往後挪到第二季，但是談到兩岸ECFA一旦簽訂後，台灣房市還能不能持續上漲，部分建商開始有些疑慮。
台灣不動產交易中心總經理李同榮指出，受到豪宅預售價格拉抬影響，目前台北市大安區平均屋齡，二十五年舊公寓的平均成交價已經達到每坪六十萬，依照房價走勢觀察，今年第一、二季，房價可能還會呈現溫和上漲，但是在ECFA簽訂後，如果陸資來台不如預期，房價可能就會向下修正。
同樣的，在法拍屋市場似乎也逐漸有些變化。山水法拍屋搜尋引擎執行長卓訓麟表示，一月份全國法拍屋數量從去年十二月的6200多件，降到4700多件，以往競標者最多的台北縣市地區法拍屋市場，一月份不但平均加價率回到正常水準一成左右，每件法拍屋的競標人數也降到四人左右，顯示北部法拍屋市場出現降溫的情況。
政大地政系張金鶚教授認為，今年台灣房市將在蕭條到繁榮的極大範圍中震盪，「高風險」不可避免，下半年受到五都選舉、利率可能提升以及資金緊縮可能衍生的效應所影響，都可能讓房市面臨從相對高點反轉的風險。
國內房市在金融風暴發生後下滑，不過，隨著兩岸關係改善、景氣回溫後，又拉開一波漲勢，但何時是反轉點，沒有人能事先預料得到，因此，無論是考慮買屋自住或投資的民眾，還是要多想一想，才能避掉風險。
根據信義房屋最新發佈的2009年第四季房價指數，除了高雄地區，包括台北市、台北縣和台中地區，去年房價指數都呈現向上突破的走勢，其中，台北市房價指數還比前年同期上漲超過兩成。
都會區房價上漲，政府也看到了，因此，台北市首先表示要課徵豪宅稅，其他縣市也將陸續跟進。不過，課豪宅稅能否抑制房價上漲，房仲業者和建商都持保留態度，認為對金字塔頂端的客層來說沒有太大影響。遠雄集團副總蔡宗易說，「應該是很短期的，只是一個信心的問題，你說有錢人會說這一點點稅率嗎？其實不會，相對的是，有錢人在乎你政府對這件事情的看法，如果政府還是很強烈要求說，對高價位的房子採取比較排擠的態度的話，有錢人比較不敢來台灣，這是我們的看法。」
不過，根據住展雜誌調查發現，近來建商對未來景氣看法不一。住展房屋網總監陳韻如表示，多數建商雖然都看好今年第二季房市應該還是傳統旺季，因此，將推案時間從第一季的往後挪到第二季，但是談到兩岸ECFA一旦簽訂後，台灣房市還能不能持續上漲，部分建商開始有些疑慮。
台灣不動產交易中心總經理李同榮指出，受到豪宅預售價格拉抬影響，目前台北市大安區平均屋齡，二十五年舊公寓的平均成交價已經達到每坪六十萬，依照房價走勢觀察，今年第一、二季，房價可能還會呈現溫和上漲，但是在ECFA簽訂後，如果陸資來台不如預期，房價可能就會向下修正。
同樣的，在法拍屋市場似乎也逐漸有些變化。山水法拍屋搜尋引擎執行長卓訓麟表示，一月份全國法拍屋數量從去年十二月的6200多件，降到4700多件，以往競標者最多的台北縣市地區法拍屋市場，一月份不但平均加價率回到正常水準一成左右，每件法拍屋的競標人數也降到四人左右，顯示北部法拍屋市場出現降溫的情況。
政大地政系張金鶚教授認為，今年台灣房市將在蕭條到繁榮的極大範圍中震盪，「高風險」不可避免，下半年受到五都選舉、利率可能提升以及資金緊縮可能衍生的效應所影響，都可能讓房市面臨從相對高點反轉的風險。
國內房市在金融風暴發生後下滑，不過，隨著兩岸關係改善、景氣回溫後，又拉開一波漲勢，但何時是反轉點，沒有人能事先預料得到，因此，無論是考慮買屋自住或投資的民眾，還是要多想一想，才能避掉風險。
2010年2月3日 星期三
誰是房市最後一隻老鼠
2010-01-31
中國時報
【張金鶚、江穎慧】
國產局於本月廿八日標售位於台北市精華地段的國有地，創下了全國商業區及住宅區土地的新高價，形成「台北市一塊地抵南部一間厝」的奇特現象。在台北市土地日漸稀少及只漲不跌的神話加持下，建商看好未來透過都更整合周邊土地的潛力與兩岸經貿合作等利多因素將帶動房價持續上漲，紛紛以不合理的高價盲目地搶標土地。
就住宅區土地而言，過高的土地購入價格，會墊高未來房地產售價，推出的產品侷限於高價豪宅，甚至可能使周遭房價連帶喊漲，一般中產階級將更難購得安身立命之所。業者錯誤的決策產生了不合理的巨額購地成本，並預期在未來轉嫁給購屋者；縱使是身價非凡的富豪，仍甘願吃業者的悶虧嗎？
同日公布的去年第四季「國泰房地產指數季報」顯示，受到資金行情及兩岸經貿利多因素的影響，全國預售屋市場較第三季「價量俱增」，相較於去年同季則是「價穩量增」，且維持「北熱南冷」的格局。就目前市場消息面及調查結果而言，雖然台北市似乎有房市回溫、房價持續上漲的現象，但實際上市場價量結構仍處於不穩定且不合理的階段，短期利多因素僅延緩了房價下修的時機，不代表房價將背離市場法則而只漲不跌。
身為房地產市場研究者，不得不提出一些質疑，說明未來並沒有樂觀看待房市的理由。首先，今年兩岸即將簽署ＥＣＦＡ，房價可望繼續上漲？根據日前報導關於陸資來台投資不動產，僅核准十件，總金額約為新台幣一八○三萬元，陸資需求所帶動的房價上漲，實則預期心理高於實質效應。其次，依據學界○八年房價泡沫研究在學術期刊發表，台北市房價已有泡沫，由所得或租金推估之泡沫價格占房價約三成，而從○八年至今，房價仍持續上漲趨勢，但所得和租金卻呈現下跌，可推知房價泡沫價格是愈吹愈大，距離上波無殼蝸牛房價抗爭時期，泡沫價格占市價約五成的高點是愈來愈近。
既然泡沫愈來愈大，接下來要問的是，泡沫是否會破滅？在多數民眾已認知台北都會區房價過高不合理，為何大家還是想購屋？並期待價格繼續上漲？從行為經濟學之原賦效果（endowment effect）觀點，一樣物品對一個人的價值和他是否擁有此樣物品有關；如果我們問現在擁屋者最少要多少錢才願意賣，所得到的數字將顯著高於他們購買同樣房屋願意付的最高價錢。因此，當愈多人進入市場購屋，房價會持續被墊高，大家都不願意成為賠錢的傻瓜。
從基本面來看，民眾實質所得減少，將導致房價負擔能力下降，在資產價格長期不會背離基本面的前提下，房價實沒有一枝獨秀只漲不跌的理由，今年房市將可能面臨交易量縮小、房價下跌的情況。但在較大傻瓜理論（Greater Fool Theory）的投機心理下，即是現在房價不合理，但投資者還是願意花高價買下，因為預期會有一個更大的傻瓜，願意出更高的價格買走，進行更大風險的賭局。令人不禁擔憂，在此種推波助瀾的賭局下，房價上升、泡沫越大、風險越高，此時進場者可能成為最後一隻老鼠。
展望二○一○年房市，適度房價下修是符合基本面且可被預期的。對於台北都會區想要購屋的民眾，建議應謹慎理性評估自我需求及負擔能力，在利率預期上升、房價可能下修的情況下，勿基於群眾過度預期不符理性的價格漲幅，而成為市場上最後一隻老鼠。
此外，也呼籲金融機構，應透過調整授信政策，以避免房市投機炒作行為，降低未來呆帳發生機率。因為，當房市泡沫發生時，不僅是購屋者受到損失，房貸比重較高的金融機構才是市場上最後一隻老鼠。
中國時報
【張金鶚、江穎慧】
國產局於本月廿八日標售位於台北市精華地段的國有地，創下了全國商業區及住宅區土地的新高價，形成「台北市一塊地抵南部一間厝」的奇特現象。在台北市土地日漸稀少及只漲不跌的神話加持下，建商看好未來透過都更整合周邊土地的潛力與兩岸經貿合作等利多因素將帶動房價持續上漲，紛紛以不合理的高價盲目地搶標土地。
就住宅區土地而言，過高的土地購入價格，會墊高未來房地產售價，推出的產品侷限於高價豪宅，甚至可能使周遭房價連帶喊漲，一般中產階級將更難購得安身立命之所。業者錯誤的決策產生了不合理的巨額購地成本，並預期在未來轉嫁給購屋者；縱使是身價非凡的富豪，仍甘願吃業者的悶虧嗎？
同日公布的去年第四季「國泰房地產指數季報」顯示，受到資金行情及兩岸經貿利多因素的影響，全國預售屋市場較第三季「價量俱增」，相較於去年同季則是「價穩量增」，且維持「北熱南冷」的格局。就目前市場消息面及調查結果而言，雖然台北市似乎有房市回溫、房價持續上漲的現象，但實際上市場價量結構仍處於不穩定且不合理的階段，短期利多因素僅延緩了房價下修的時機，不代表房價將背離市場法則而只漲不跌。
身為房地產市場研究者，不得不提出一些質疑，說明未來並沒有樂觀看待房市的理由。首先，今年兩岸即將簽署ＥＣＦＡ，房價可望繼續上漲？根據日前報導關於陸資來台投資不動產，僅核准十件，總金額約為新台幣一八○三萬元，陸資需求所帶動的房價上漲，實則預期心理高於實質效應。其次，依據學界○八年房價泡沫研究在學術期刊發表，台北市房價已有泡沫，由所得或租金推估之泡沫價格占房價約三成，而從○八年至今，房價仍持續上漲趨勢，但所得和租金卻呈現下跌，可推知房價泡沫價格是愈吹愈大，距離上波無殼蝸牛房價抗爭時期，泡沫價格占市價約五成的高點是愈來愈近。
既然泡沫愈來愈大，接下來要問的是，泡沫是否會破滅？在多數民眾已認知台北都會區房價過高不合理，為何大家還是想購屋？並期待價格繼續上漲？從行為經濟學之原賦效果（endowment effect）觀點，一樣物品對一個人的價值和他是否擁有此樣物品有關；如果我們問現在擁屋者最少要多少錢才願意賣，所得到的數字將顯著高於他們購買同樣房屋願意付的最高價錢。因此，當愈多人進入市場購屋，房價會持續被墊高，大家都不願意成為賠錢的傻瓜。
從基本面來看，民眾實質所得減少，將導致房價負擔能力下降，在資產價格長期不會背離基本面的前提下，房價實沒有一枝獨秀只漲不跌的理由，今年房市將可能面臨交易量縮小、房價下跌的情況。但在較大傻瓜理論（Greater Fool Theory）的投機心理下，即是現在房價不合理，但投資者還是願意花高價買下，因為預期會有一個更大的傻瓜，願意出更高的價格買走，進行更大風險的賭局。令人不禁擔憂，在此種推波助瀾的賭局下，房價上升、泡沫越大、風險越高，此時進場者可能成為最後一隻老鼠。
展望二○一○年房市，適度房價下修是符合基本面且可被預期的。對於台北都會區想要購屋的民眾，建議應謹慎理性評估自我需求及負擔能力，在利率預期上升、房價可能下修的情況下，勿基於群眾過度預期不符理性的價格漲幅，而成為市場上最後一隻老鼠。
此外，也呼籲金融機構，應透過調整授信政策，以避免房市投機炒作行為，降低未來呆帳發生機率。因為，當房市泡沫發生時，不僅是購屋者受到損失，房貸比重較高的金融機構才是市場上最後一隻老鼠。
[news]大台北房市未來的「甜甜圈效應」
網路地產王 (2010-02-01)
【文范世華】
台北市都會區房價的高檔水準，在全台灣目前已是眾所周知的事實了，近幾個月的房市交易量，台北市的成交量有逐漸的減弱，但是即將成為「新北市」的台北縣房地產成交數量，卻反而有明顯增溫的趨勢，整個大台北區域房地產熱絡的情形，呈現了「內冷外熱」的現象，形成非常罕見的「甜甜圈效應」。
■台北縣、市房地產買賣登記數量的變化
會有這樣子的現象，除了上週提到的產業與人口遷移變異的主要因素之外，就本身居住在大台北地區的民眾，以及原先操作台北市房地產的投資客而言，對於目前台北市如此高昂的房價，也逐漸買不下手，趨於保守為多了！持有台北市房產的賣方，都知道此時若將房子給賣了，若要花一樣的錢再買回另一間相同條件的房子，是怎麼也買不回來的，因此更形成了所謂「惜售」的情形，於是待售的物件稀少、交易量當然也就更少了。（台北市的房屋買賣登記件數，由去年6月份的7,000戶，逐月趨減剩下5,000多戶）
買不下手的一般自住需求者，轉而尋找其他住居的替代方案，若不是就地租屋、就是退到外圍台北縣的地區買房子；而原本於台北市的投資客或是換屋族群，在賣掉了房子獲利之後，也有不少人改選擇以更少的預算，轉戰到台北縣另尋新標的投資，或者是購買更新、更大的房屋自住，同時也成為促使台北縣房市買氣與價位增溫不少的原因之一。（反觀台北縣同樣在去年6月份突破了10,000戶之買賣登記件數之後就持續熱絡，至11月仍維持於9,000戶以上的交易量）
計算台北縣、市交易量的差異，前半年僅有2,617的平均差，更於後半年即快速驟增為4,272的平均差異數（增幅高達約63%），可見大台北地區房地產的交易重心，已明顯由台北市轉移至台北縣地區。
■北市交易鈍化、北縣各別區域表現
以台北縣、市區域的房地產走勢，因人口從中心移向外圍，北縣房市交易量的擴增與北市交易量的縮減，更拉大了外圍與中心各自明顯轉強、轉弱的差距，產生了大台北區房市的「甜甜圈效應」。過去不管是國內、國外，只要是都市地區的房地產市場，當市場走勢上漲時，一定都是市區先漲、郊區後漲，當市場走勢下跌時，則是郊區先跌、市區後跌。大台北地區房市顯現目前這樣的情形，是不是也透露了整個房地產趨勢上漲，已達到一個停滯趨緩的階段？
未來整個房市是否會反轉下跌，要看整體台北縣的房地產漲勢何時停止，若北縣的房地產仍然持續熱絡，並且沒有任何反轉向下的跡象，當房價漲到了一定的水準，比價的效應以及商業經濟活動的重心則又會再回到市中心，再次墊高行情，掀起台北市房價下一波的漲勢；倘若北縣的房價只是一種「虛漲」，並沒有連帶提升區域的商業、生活環境，以及提高就業機會等等的基礎條件來配合支撐，那麼房價則會進行修正，當下跌趨勢不止，也就會見到台北市的房價接著全面下跌。
以目前台北縣即將升格為新北市的各項基礎條件態勢來看，預期未來仍有一波漲幅，不過因為台北縣整體的區域環境有很大的落差，當台北市的房市交易呈現鈍化，而台北縣房市交易噴出的地區，還是只會集中在特定的區塊。投資人若要轉戰市場搶攻這一波新北市議題的漲勢，可不是大範圍任意的選擇，就能夠找到對的標的。同時投資人在此時也應居高思危，因為當市場的交易重心換手，風向轉變時，會是政策面出手最容易見效的時機，目前雖然市場氛圍不變，但如果政府真的有心打壓房價，無關市場面之政策性手段是否會在此時祭出？也是市場人士應該要留意觀察的轉折。
【文范世華】
台北市都會區房價的高檔水準，在全台灣目前已是眾所周知的事實了，近幾個月的房市交易量，台北市的成交量有逐漸的減弱，但是即將成為「新北市」的台北縣房地產成交數量，卻反而有明顯增溫的趨勢，整個大台北區域房地產熱絡的情形，呈現了「內冷外熱」的現象，形成非常罕見的「甜甜圈效應」。
■台北縣、市房地產買賣登記數量的變化
會有這樣子的現象，除了上週提到的產業與人口遷移變異的主要因素之外，就本身居住在大台北地區的民眾，以及原先操作台北市房地產的投資客而言，對於目前台北市如此高昂的房價，也逐漸買不下手，趨於保守為多了！持有台北市房產的賣方，都知道此時若將房子給賣了，若要花一樣的錢再買回另一間相同條件的房子，是怎麼也買不回來的，因此更形成了所謂「惜售」的情形，於是待售的物件稀少、交易量當然也就更少了。（台北市的房屋買賣登記件數，由去年6月份的7,000戶，逐月趨減剩下5,000多戶）
買不下手的一般自住需求者，轉而尋找其他住居的替代方案，若不是就地租屋、就是退到外圍台北縣的地區買房子；而原本於台北市的投資客或是換屋族群，在賣掉了房子獲利之後，也有不少人改選擇以更少的預算，轉戰到台北縣另尋新標的投資，或者是購買更新、更大的房屋自住，同時也成為促使台北縣房市買氣與價位增溫不少的原因之一。（反觀台北縣同樣在去年6月份突破了10,000戶之買賣登記件數之後就持續熱絡，至11月仍維持於9,000戶以上的交易量）
計算台北縣、市交易量的差異，前半年僅有2,617的平均差，更於後半年即快速驟增為4,272的平均差異數（增幅高達約63%），可見大台北地區房地產的交易重心，已明顯由台北市轉移至台北縣地區。
■北市交易鈍化、北縣各別區域表現
以台北縣、市區域的房地產走勢，因人口從中心移向外圍，北縣房市交易量的擴增與北市交易量的縮減，更拉大了外圍與中心各自明顯轉強、轉弱的差距，產生了大台北區房市的「甜甜圈效應」。過去不管是國內、國外，只要是都市地區的房地產市場，當市場走勢上漲時，一定都是市區先漲、郊區後漲，當市場走勢下跌時，則是郊區先跌、市區後跌。大台北地區房市顯現目前這樣的情形，是不是也透露了整個房地產趨勢上漲，已達到一個停滯趨緩的階段？
未來整個房市是否會反轉下跌，要看整體台北縣的房地產漲勢何時停止，若北縣的房地產仍然持續熱絡，並且沒有任何反轉向下的跡象，當房價漲到了一定的水準，比價的效應以及商業經濟活動的重心則又會再回到市中心，再次墊高行情，掀起台北市房價下一波的漲勢；倘若北縣的房價只是一種「虛漲」，並沒有連帶提升區域的商業、生活環境，以及提高就業機會等等的基礎條件來配合支撐，那麼房價則會進行修正，當下跌趨勢不止，也就會見到台北市的房價接著全面下跌。
以目前台北縣即將升格為新北市的各項基礎條件態勢來看，預期未來仍有一波漲幅，不過因為台北縣整體的區域環境有很大的落差，當台北市的房市交易呈現鈍化，而台北縣房市交易噴出的地區，還是只會集中在特定的區塊。投資人若要轉戰市場搶攻這一波新北市議題的漲勢，可不是大範圍任意的選擇，就能夠找到對的標的。同時投資人在此時也應居高思危，因為當市場的交易重心換手，風向轉變時，會是政策面出手最容易見效的時機，目前雖然市場氛圍不變，但如果政府真的有心打壓房價，無關市場面之政策性手段是否會在此時祭出？也是市場人士應該要留意觀察的轉折。
[news]國立大學分校 區域房市又愛又恨
住展房屋網 (2010-02-02)
住展房屋網提供
有句話說：『新官上任三把火』。把這句話用在這幾年的竹縣新科縣長邱鏡淳身上，應該頗為合適。因為上週台大校長李嗣涔親自到新竹縣府報告竹北分校建置進度時，邱縣長一下子說台大在『騙小孩』，一下又指責台大是『占著茅坑不拉屎』，是『全台最大詐騙集團』。 讓邱鏡淳如此光火，表面因素當然是84年新竹縣府以象徵性一元，近乎無償供地給台大做竹北分校用地，如今已99年，這塊用地上卻只蓋了一個建物，建校時間遙遙無期。不過事實則是新竹縣府財政拮据，看到台大『佔用』如此精華地段，卻無任何實質開發動作；等於好好一塊金雞母，就這樣看著牠漸失價值，當然會火冒三丈。 台大這邊的說法是，89年才有設竹北分校的計畫，且後來政院要求台大主導竹北生醫園區建構計畫；幾經變化後，才在95年得以開始自籌經費、逐步推動計畫。當然邱鏡淳依然『撂下狠話』，不排除收回台大竹北用地，昨日還下最後通牒，要求五月中與台大做最後協商。縣民也煞有介事地，到縣府力挺邱縣長。 說實在地，台大這回算是有些無辜，是在『適當』時機，被邱縣長拿來當作出氣筒。我們無從得知，台大這邊到底是計畫推動不力，還是中央政策一變再變，讓地方及學術單位都無所適從？不過在竹北市當地，可不是只有台大，包含台灣科技大學、清華及交通大學，在當地也都有分校預定地。 只是目前為止，四校的動作都很緩慢。根據住展雜誌觀察，目前房市最夯的台科大，固然設校是利多題材，但之所以交投熱絡，原因並非台科大就要進駐，而是重劃區配地作業剛完成，且土地價格尚低，創造了相對低總價優勢。而之後台科大重劃區地價飆漲，以成本計算，未來新案賣價都需要17~18萬/坪以上才有賺頭；先前之熱絡是否延續，還在未定之天。 清華及交大預定用地則位置較偏，也是配合高鐵生醫園區開發的配套計畫，因此只要生醫園區延宕，恐怕這些分校計畫還會繼續紙上作業，對區域房市來說，也會一直是想像題材，離實現之日遙遙無期。這對區域住民而言，當然是壞事；但對投機炒房客來說，反而有機可乘。事態之嚴重性，可想而知。 不僅竹北與國立名校預定地命運多舛，台北縣這邊也有一個血淋淋的案例，那就是台北大學特定區。現在北大特區房市頗熱，但這可是因為北市高房價產生的排擠效應，和北大進駐發展近乎毫無關聯。 沒錯，無論是部分教授意願仍不高，還是經費不夠校舍建設進度遲滯，總之，北大全面遷至三峽新校區的進度，也是嚴重落後，這更一度成為當地房市的票房毒藥。簡言之，名校設校這檔事，還真的是讓房地產市場又愛又恨，而且類似案例還屢見不鮮。原來咱們的政府，是一群只會開芭樂票的傢伙組成的
住展房屋網提供
有句話說：『新官上任三把火』。把這句話用在這幾年的竹縣新科縣長邱鏡淳身上，應該頗為合適。因為上週台大校長李嗣涔親自到新竹縣府報告竹北分校建置進度時，邱縣長一下子說台大在『騙小孩』，一下又指責台大是『占著茅坑不拉屎』，是『全台最大詐騙集團』。 讓邱鏡淳如此光火，表面因素當然是84年新竹縣府以象徵性一元，近乎無償供地給台大做竹北分校用地，如今已99年，這塊用地上卻只蓋了一個建物，建校時間遙遙無期。不過事實則是新竹縣府財政拮据，看到台大『佔用』如此精華地段，卻無任何實質開發動作；等於好好一塊金雞母，就這樣看著牠漸失價值，當然會火冒三丈。 台大這邊的說法是，89年才有設竹北分校的計畫，且後來政院要求台大主導竹北生醫園區建構計畫；幾經變化後，才在95年得以開始自籌經費、逐步推動計畫。當然邱鏡淳依然『撂下狠話』，不排除收回台大竹北用地，昨日還下最後通牒，要求五月中與台大做最後協商。縣民也煞有介事地，到縣府力挺邱縣長。 說實在地，台大這回算是有些無辜，是在『適當』時機，被邱縣長拿來當作出氣筒。我們無從得知，台大這邊到底是計畫推動不力，還是中央政策一變再變，讓地方及學術單位都無所適從？不過在竹北市當地，可不是只有台大，包含台灣科技大學、清華及交通大學，在當地也都有分校預定地。 只是目前為止，四校的動作都很緩慢。根據住展雜誌觀察，目前房市最夯的台科大，固然設校是利多題材，但之所以交投熱絡，原因並非台科大就要進駐，而是重劃區配地作業剛完成，且土地價格尚低，創造了相對低總價優勢。而之後台科大重劃區地價飆漲，以成本計算，未來新案賣價都需要17~18萬/坪以上才有賺頭；先前之熱絡是否延續，還在未定之天。 清華及交大預定用地則位置較偏，也是配合高鐵生醫園區開發的配套計畫，因此只要生醫園區延宕，恐怕這些分校計畫還會繼續紙上作業，對區域房市來說，也會一直是想像題材，離實現之日遙遙無期。這對區域住民而言，當然是壞事；但對投機炒房客來說，反而有機可乘。事態之嚴重性，可想而知。 不僅竹北與國立名校預定地命運多舛，台北縣這邊也有一個血淋淋的案例，那就是台北大學特定區。現在北大特區房市頗熱，但這可是因為北市高房價產生的排擠效應，和北大進駐發展近乎毫無關聯。 沒錯，無論是部分教授意願仍不高，還是經費不夠校舍建設進度遲滯，總之，北大全面遷至三峽新校區的進度，也是嚴重落後，這更一度成為當地房市的票房毒藥。簡言之，名校設校這檔事，還真的是讓房地產市場又愛又恨，而且類似案例還屢見不鮮。原來咱們的政府，是一群只會開芭樂票的傢伙組成的
[news]大陸抑房價 業者:台灣房地產難免連動
中央社 (2010-02-02)
(中央社記者馮昭上海2日電) 北京公告收回地王，上海抑制地王飆天價，在兩岸投資的台資房地產業者今天表示，近年台灣房地產有部分與大陸連動，大陸刻意打壓房價，台灣上半年房價恐怕難免會受影響。
住商不動產上海總部總經理周宇鳴分析，大陸2009年房價漲過頭，勢必要調控，1月緊縮銀根政策公布後，業者會跟著政策走。
周宇鳴表示，兩岸市場反應差異大，大陸開發商對政策的反應很明顯，勢頭好的時候一窩蜂搶，但一看情況不對，不玩也很直接。
上海永慶房屋副總經理陳史翎認為，上海地王昨天只以接近底價拍出，價格人民幣92億2000萬元，顯示政府已出手預防產生飆天價的地王。周宇鳴表示，如果同樣一塊地在去年競標，應該會超過100億元。
周宇鳴表示，近年因兩岸關係密切，台灣房地產價格有50%因素與大陸房價漲跌有關，大陸刻意打壓房價，今年上半年台灣的房價恐怕也會受影響。
北京市國土資源局昨天公告，去年以人民幣50.5億元高價標得順義區後沙峪鎮天竺開發區22號地的大龍公司因逾期未簽約，取消資格，且2億元保證金不退還。
位於上海外灘金融核心區的8-1號地塊昨天成為上海新地王，不過由於出讓方式不單是價高者得標，還加入資格評審，黃金地塊以接近底價90億元的92億2000萬元價格拍出，上海房地產業者多認為，新制度達到抑制高地價的目標
(中央社記者馮昭上海2日電) 北京公告收回地王，上海抑制地王飆天價，在兩岸投資的台資房地產業者今天表示，近年台灣房地產有部分與大陸連動，大陸刻意打壓房價，台灣上半年房價恐怕難免會受影響。
住商不動產上海總部總經理周宇鳴分析，大陸2009年房價漲過頭，勢必要調控，1月緊縮銀根政策公布後，業者會跟著政策走。
周宇鳴表示，兩岸市場反應差異大，大陸開發商對政策的反應很明顯，勢頭好的時候一窩蜂搶，但一看情況不對，不玩也很直接。
上海永慶房屋副總經理陳史翎認為，上海地王昨天只以接近底價拍出，價格人民幣92億2000萬元，顯示政府已出手預防產生飆天價的地王。周宇鳴表示，如果同樣一塊地在去年競標，應該會超過100億元。
周宇鳴表示，近年因兩岸關係密切，台灣房地產價格有50%因素與大陸房價漲跌有關，大陸刻意打壓房價，今年上半年台灣的房價恐怕也會受影響。
北京市國土資源局昨天公告，去年以人民幣50.5億元高價標得順義區後沙峪鎮天竺開發區22號地的大龍公司因逾期未簽約，取消資格，且2億元保證金不退還。
位於上海外灘金融核心區的8-1號地塊昨天成為上海新地王，不過由於出讓方式不單是價高者得標，還加入資格評審，黃金地塊以接近底價90億元的92億2000萬元價格拍出，上海房地產業者多認為，新制度達到抑制高地價的目標
[news]去年Q4都會區房價 漲逾20％
中時電子報 (2010-02-03)
張舒婷台北報導
中國時報【張舒婷台北報導】
都會區房價指數創下歷史新高！信義房屋最新出爐報告顯示，2009年第4季台灣都會區住宅房價指數為151.70點，較去年同期成長16.8％，更是自1991年指數發布以來漲幅最大的一年。
房價指數最高的仍是台北市，較去年同期上漲逾20％，等於1千萬的房子在1年內增值多達206萬。
根據政大與信義房屋合作研究的信義房價指數報告顯示，去年第4季除了高雄地區，台北縣市、台中地區的指數皆向上突破，其中北市因受惠於都更題材，舊公寓的身價水漲船高，推升平均房價，也拉抬北市房價指數較前一季增加5.2％至220.03點，較去年同期上漲20.6％。
房價指數漲16.8％ 20年之最
另外，由於台北市房價居高不下，導致購屋者持續向北縣移動，特別是有捷運經過的地區，受惠良多。除了北縣板橋、新店、永和等地，呈現「強者恆強」態勢外，現在連外圍的泰山、林口地區受到機場、捷運的利多，也有明顯漲幅，帶動北縣房價指數達到181.59點，比去年同期增加23％，增幅超越北市。
至於台中地區，該季房價指數較去年第3季上升近4％至120.42點，比去年同期上揚27％，房價漲幅在去年各縣市中拔得頭籌。但信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮強調，台中市各區域房價高低差異大，這次指數之所以激增，主要是精華路段成交量增加，除了某些高價地段（如七期、綠園道）外，絕多數大樓行情不超過每坪20萬元。
五都選舉將登場 房市變數
信義房屋分析，今年央行若宣布升息，房市交易短線勢必出現下修，但由於經濟景氣估計會持續轉強，若失業率能降至5％以下，且經常性薪資年增率能連3個月轉正，民眾購屋需求才不至於衰退；但明年底五都選舉登場，確實是房市交易變數之一。
張舒婷台北報導
中國時報【張舒婷台北報導】
都會區房價指數創下歷史新高！信義房屋最新出爐報告顯示，2009年第4季台灣都會區住宅房價指數為151.70點，較去年同期成長16.8％，更是自1991年指數發布以來漲幅最大的一年。
房價指數最高的仍是台北市，較去年同期上漲逾20％，等於1千萬的房子在1年內增值多達206萬。
根據政大與信義房屋合作研究的信義房價指數報告顯示，去年第4季除了高雄地區，台北縣市、台中地區的指數皆向上突破，其中北市因受惠於都更題材，舊公寓的身價水漲船高，推升平均房價，也拉抬北市房價指數較前一季增加5.2％至220.03點，較去年同期上漲20.6％。
房價指數漲16.8％ 20年之最
另外，由於台北市房價居高不下，導致購屋者持續向北縣移動，特別是有捷運經過的地區，受惠良多。除了北縣板橋、新店、永和等地，呈現「強者恆強」態勢外，現在連外圍的泰山、林口地區受到機場、捷運的利多，也有明顯漲幅，帶動北縣房價指數達到181.59點，比去年同期增加23％，增幅超越北市。
至於台中地區，該季房價指數較去年第3季上升近4％至120.42點，比去年同期上揚27％，房價漲幅在去年各縣市中拔得頭籌。但信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮強調，台中市各區域房價高低差異大，這次指數之所以激增，主要是精華路段成交量增加，除了某些高價地段（如七期、綠園道）外，絕多數大樓行情不超過每坪20萬元。
五都選舉將登場 房市變數
信義房屋分析，今年央行若宣布升息，房市交易短線勢必出現下修，但由於經濟景氣估計會持續轉強，若失業率能降至5％以下，且經常性薪資年增率能連3個月轉正，民眾購屋需求才不至於衰退；但明年底五都選舉登場，確實是房市交易變數之一。
[news]板橋5大生活圈 府中房價低廉
網路地產王 (2010-02-03)
【網路地產王/曾炳鈞/綜合】
位於台北縣板橋市的捷運站共有五站，依序是江子翠、新埔、板橋、府中與亞東醫院站，恰巧建商分別於上述站體附近推出指標個案，譬如「國家文化館」、「新巨蛋」、「領御」、「河成一品陞月」、「遠揚加州」。業者表示，台北客偏愛江子翠，豪宅投資客鎖定板橋站的新板特區，預算不多的自住客，不妨挑選府中站附近的中古屋，或許還找得到單價二字頭的房子。
■台北客偏愛江子翠 投資客鎖定新板
台北捷運江子翠站距離台北市僅一站之遙，成了許多台北客輕移民至北縣的首選地區。中信房屋江翠加盟店經理張麗水表示，江子翠的綠地多、街廓整齊，又有河岸景觀，如同是台北市大安區與大直明水路的綜合體，指標個案是已經完銷的「國家文化館」，目前每坪成交價已上漲至45萬。
新埔站雖然鄰近新板特區，不過多屬老舊社區，儘管有全台最高的住宅摩天大廈「新巨蛋」話題炒作，平均房價仍比江子翠低，譬如新巨蛋最低單價約38萬。張麗水表示，新埔由文化路與民生路切割成四大區塊，不過基本上可用民生路作為房價劃分界線，民生路以北，也就是愈靠近江子翠站，房價愈高，反之，房價愈低。
捷運板橋站位於新板特區，今年北縣升格之後，將成為新北市的行政中心與交通樞紐，未來還有SOGO大賣場以及「ㄇ字型」空橋鏈結板橋火車站與新北市政府，媲美台北市信義特區。由於新板特區前景不可限量，成了豪宅投資客的最愛，已銷售七八成的指標個案「領御」，每坪成交價約55萬元左右。
■府中價廉又便利 適合都會自住客
代銷業者江君偉認為，府中站雖然是板橋最早開發的地區，老舊社區偏多，相對地，也表示生活機能佳，無論KTV或誠品書局都在步行範圍，十分適合外食族、上班族或是夜貓族的生活作息，好比台北的饒河夜市。指標新案是「河成一品陞月」，每坪開價35萬起，適合首購或換屋族。
捷運亞東醫院站已趨近土城，位處板橋末端，不過指標個案「遠揚加州」的成交價也站上4字頭。這個地區的優勢在於醫院、綠地、河岸以及未來的遠東集團T-Park通訊園區，但預售屋開價已經偏高，壓縮投資獲利空間，自住客不宜貿然搶進。
【網路地產王/曾炳鈞/綜合】
位於台北縣板橋市的捷運站共有五站，依序是江子翠、新埔、板橋、府中與亞東醫院站，恰巧建商分別於上述站體附近推出指標個案，譬如「國家文化館」、「新巨蛋」、「領御」、「河成一品陞月」、「遠揚加州」。業者表示，台北客偏愛江子翠，豪宅投資客鎖定板橋站的新板特區，預算不多的自住客，不妨挑選府中站附近的中古屋，或許還找得到單價二字頭的房子。
■台北客偏愛江子翠 投資客鎖定新板
台北捷運江子翠站距離台北市僅一站之遙，成了許多台北客輕移民至北縣的首選地區。中信房屋江翠加盟店經理張麗水表示，江子翠的綠地多、街廓整齊，又有河岸景觀，如同是台北市大安區與大直明水路的綜合體，指標個案是已經完銷的「國家文化館」，目前每坪成交價已上漲至45萬。
新埔站雖然鄰近新板特區，不過多屬老舊社區，儘管有全台最高的住宅摩天大廈「新巨蛋」話題炒作，平均房價仍比江子翠低，譬如新巨蛋最低單價約38萬。張麗水表示，新埔由文化路與民生路切割成四大區塊，不過基本上可用民生路作為房價劃分界線，民生路以北，也就是愈靠近江子翠站，房價愈高，反之，房價愈低。
捷運板橋站位於新板特區，今年北縣升格之後，將成為新北市的行政中心與交通樞紐，未來還有SOGO大賣場以及「ㄇ字型」空橋鏈結板橋火車站與新北市政府，媲美台北市信義特區。由於新板特區前景不可限量，成了豪宅投資客的最愛，已銷售七八成的指標個案「領御」，每坪成交價約55萬元左右。
■府中價廉又便利 適合都會自住客
代銷業者江君偉認為，府中站雖然是板橋最早開發的地區，老舊社區偏多，相對地，也表示生活機能佳，無論KTV或誠品書局都在步行範圍，十分適合外食族、上班族或是夜貓族的生活作息，好比台北的饒河夜市。指標新案是「河成一品陞月」，每坪開價35萬起，適合首購或換屋族。
捷運亞東醫院站已趨近土城，位處板橋末端，不過指標個案「遠揚加州」的成交價也站上4字頭。這個地區的優勢在於醫院、綠地、河岸以及未來的遠東集團T-Park通訊園區，但預售屋開價已經偏高，壓縮投資獲利空間，自住客不宜貿然搶進。
[新聞]一月房市風向球轉為藍燈 議價空間一成一
一月房市風向球轉為藍燈 議價空間一成一
中廣新聞網 (2010-02-03)
住展雜誌今天發佈一月房市風向球為代表谷底衰退的藍燈，主因是建商將推案時間從第一季延到第二季。至於1月北台灣新成屋和預售屋的議價空間，根據住展雜誌調查，大約在一成一左右。（陳鳳如報導）
住展房屋網總監陳韻如表示，一月北台灣新成和預售屋推案量都下降，主要是因為多數建商選擇在年前按兵不動，等農曆年後第二季才要開始推案，在供給量減少的情況下，住展風向球從去年12月代表安全復甦的綠燈、轉為代表谷底衰退的藍燈。
住展雜誌指出，近來建商對未來景氣看法不一，有建商認為ECFA簽訂是利多出盡，也有建商認為ECFA簽訂是另一波起點的開始，唯一有交集的是，建商大都認為今年第二季依舊是傳統旺季，因此許多原本預計在第一季要推出的新案，都順延到第二季才推出。
中廣新聞網 (2010-02-03)
住展雜誌今天發佈一月房市風向球為代表谷底衰退的藍燈，主因是建商將推案時間從第一季延到第二季。至於1月北台灣新成屋和預售屋的議價空間，根據住展雜誌調查，大約在一成一左右。（陳鳳如報導）
住展房屋網總監陳韻如表示，一月北台灣新成和預售屋推案量都下降，主要是因為多數建商選擇在年前按兵不動，等農曆年後第二季才要開始推案，在供給量減少的情況下，住展風向球從去年12月代表安全復甦的綠燈、轉為代表谷底衰退的藍燈。
住展雜誌指出，近來建商對未來景氣看法不一，有建商認為ECFA簽訂是利多出盡，也有建商認為ECFA簽訂是另一波起點的開始，唯一有交集的是，建商大都認為今年第二季依舊是傳統旺季，因此許多原本預計在第一季要推出的新案，都順延到第二季才推出。
[新聞]法拍業者：1月台北縣市法拍屋市場降溫
法拍業者：1月台北縣市法拍屋市場降溫
中廣新聞網 (2010-02-03)
北部法拍屋市場出現降溫情況。根據一家法拍屋業者統計，今年一月全國法拍屋物件從去年十二月的6200多件，降到剩下4700多件，其中，台北縣市的法拍屋，平均一件投標案的競標人數也從接近六個人、降到四人左右，得標率為兩成二，平均加價率也回到一成，顯示民眾對未來房市轉趨保守。（陳鳳如報到）
一家法拍屋業者統計指出，今年一月全國法拍屋數量比去年十二月少了1400多件，只剩下4700多件，算是近一年多來最低量，此外，一月份台北縣市的法拍屋，平均競標人數下滑，加價率也從去年十二月的接近一成二，降為一成左右。山水法拍屋搜尋引擎執行長卓訓麟認為，由於平均加價率和得標率是房市的先行指標，顯示民眾對於未來房市的看法轉為保守。
至於全國法拍屋數量大幅滑落，卓訓麟說，尤其是大台北地區的法拍數量減少最多，他說，法拍屋數量反映的是三、四個月前的景氣狀態，當時房市景氣好，不少法拍屋債務人趕在在法院拍賣前，將房屋交給仲介業者變賣以償還債務，法拍屋停拍的情況因此增加。
中廣新聞網 (2010-02-03)
北部法拍屋市場出現降溫情況。根據一家法拍屋業者統計，今年一月全國法拍屋物件從去年十二月的6200多件，降到剩下4700多件，其中，台北縣市的法拍屋，平均一件投標案的競標人數也從接近六個人、降到四人左右，得標率為兩成二，平均加價率也回到一成，顯示民眾對未來房市轉趨保守。（陳鳳如報到）
一家法拍屋業者統計指出，今年一月全國法拍屋數量比去年十二月少了1400多件，只剩下4700多件，算是近一年多來最低量，此外，一月份台北縣市的法拍屋，平均競標人數下滑，加價率也從去年十二月的接近一成二，降為一成左右。山水法拍屋搜尋引擎執行長卓訓麟認為，由於平均加價率和得標率是房市的先行指標，顯示民眾對於未來房市的看法轉為保守。
至於全國法拍屋數量大幅滑落，卓訓麟說，尤其是大台北地區的法拍數量減少最多，他說，法拍屋數量反映的是三、四個月前的景氣狀態，當時房市景氣好，不少法拍屋債務人趕在在法院拍賣前，將房屋交給仲介業者變賣以償還債務，法拍屋停拍的情況因此增加。
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